COMUNE DI PONSACCO
Provincia di Pisa

3°SETTORE
Ufficio Urbanistica

RELAZIONE TECNICA-URBANISTICA

ISTRUTTORIA

PRATICA EDILIZIA:  n 170/2013
Intestatario:Ferretti Grazia ed altri
Oggetto Intervento: COMPARTO PA15- via Della Robbia
Tipo atto Amm/vo: Deliberazione 
Posizione :  Scheda Norma di cui all’allegato I delle  N.T.A del vigente R.U. 
ELABORATI GRAFICI: Istanza di variante completa di relazione e  elaborati grafici

Premesso che:

Con nota del 13.05.2013 prot.n. 7065, i proprietari delle aree hanno presentato istanza per l’attuazione del comparto PA15, posto in via Della Robbia  per la realizzazione di 6 lotti edificatori a destinazione residenziale e relative dotazioni pubbliche e completamento infrastrutturale sulla base della indicazioni planimetriche della cartografia di R.U. e della  scheda norma, di cui all’allegato I delle NTA del R.U. di cui viene proposta variante contestuale 
La variante contestuale al R.U  proposta riguarda la viabilità interna che viene modificata o meglio traslata con la creazione di una rotatoria centrale per la distribuzione dei lotti edificabili previsti e rispetta  l’impostazione planimetrica riportata nella cartografia di Piano  e nella scheda norma vigente.

INQUADRAMENTO NORMATIVO E VERIFICA PARAMETRI URBANISTICI

Il quadro di riferimento urbanistico comunale è attualmente formato da :
- Piano Strutturale, adottato con delibera consiliare n° 25 del 25.03.2004, ed approvato con delibera C.C. n.68 del 27.06.2005, e successiva variante adottata con Deliberazione del C.C. n. 73 del 29.12.2011 e approvata con Deliberazione del C.C. n. 11 del 24.04.2012
- Regolamento Urbanistico redatto ai sensi dell’art 55 della L.R. 1/2005 e s.m., adottato con Delibera Consiliare n° 39 del 07.08.2008 e approvato con Delibera Consiliare n. 25 del 17.04.2009 e pubblicato sul BURT n. 21 del  27.05.2009, e successiva variante adottata con Deliberazione del C.C. n. 73 del 29.12.2011 e approvata con Deliberazione del C.C. n. 12 del 24.04.2012 
- Piano di classificazione acustico approvato con Delibera Consiliare n. 50 del 17.05.2005 e regolamento di attuazione approvato con Delibera Consiliare n. 51 del 17.05.2005 
Gli di  pianificazione territoriale sono :
- P.I.T. adottato con deliberazione del Consiglio Regionale n° 45 del 04.04.2007 ed approvato con con delibera C.R. del 24.07.2007;
- P.T.C. approvato con deliberazione del Consiglio Provinciale n° 100  del 27.06.2006;
- Piano di Assetto Idrogeologico (P.A.I.) adottato con Delibera n° 185 del Comitato Istituzionale dell’Autorità di Bacino Fiume Arno in data 11.11.2004  e approvato con D.P.C.M. del 06.05.2005 
( G.U. n.230 del 03.10.2005);

Alla luce dei suddetti atti il Comparto PA15, posto  in via Della Robbia , quale area di nuova previsione di espansione urbanistica,  è inserito nel vigente regolamento urbanistico, disciplinato da specifica scheda norma di cui all’allegato I delle NTA.

La proposta presentata prevede alcune limitate variazioni alla scheda norma  ed al disegno planimetrico relativamente alla viabilità interna al comparto stesso che  risultano coerenti con il tessuto urbanistico adiacente e con le previsioni generali del Piano strutturale e del Regolamento Urbanistico 

Per quanto riguarda le dotazioni pubbliche l’impianto planimetrico proposto prevede un’area a verde pubblico posta frontalmente a via Della Robbia e  un parcheggio pubblico posto all’interno adiacente ad un nuovo tratto di viabilità .  
L’istanza di attuazione comporta modifica contestuale al Regolamento Urbanistico in quanto vengono ad essere modificati alcuni parametri urbanistici imposti dalla vigente scheda normativa che di seguito riportiamo:

Gli indici modificati sono di seguito riportati nella scheda Norma modificata in grossetto :

	Proposta di variante 	Parametri attuali 	
Superficie Fondiaria	Sf.= 4175  mq. 	Sf =  4.070  mq. 	
Parametri Urbanistici

Carico Urbanistico previsto	It   0,8	If   1,6		  It=  0,7	If = 1,4	
			
	S.utile = 2227 mq	1.899  mq. 	
	V max = 6680 mc	Nab=42	5.697  mc.	Nab=36	
La scheda norma variante del comparto PA 15  è così modificata:

U.T.O.E.
	Ponsacco	
SCHEDA COMPARTO	PA15	
Destinazione urbanistica	Ambito di espansione residenziale	
Funzioni ammesse	Residenziale	
Strumento di attuazione	Piano Particolareggiato di iniziativa privata 	
Superficie territoriale	St= 8350 Mq	
Superficie a standard	% stand.= 50	 Sstand.= 4175	
Superficie Fondiaria	Sf.= 4175	
Parametri Urbanistici

Carico Urbanistico previsto	It 0,8	If 1,6	hmax. 10	Rc max % 30	
	Distanza dalla strada = 7,5 mt	
	S.utile = 2227 mq	
	V max = 6680 mc	Nab=42	
Condizioni alla trasformazione	Adozione di misure finalizzate al contenimento dei consumi idrici ed energetici, delle emissioni rumorose, degli inquinanti atmosferici e della impermeabilizzazione dei suoli; verifica preventiva della disponibilità della risorsa idrica e di adeguate possibilità di depurazione ( vedi norme RU art.49).Verifiche delle condizioni di fattibilità degli interventi di cui agli elaborati geologico-idraulici. E’ scomputabile il 30% dell’importo dell’urbanizzazione secondaria.	
Vincoli sovraordinati	Vincolo corsi d’Acqua	
Prescrizioni e orientamenti per la progettazione 	L’intervento è finalizzato al  completamento del tessuto insediativi in accordo con il processo di formazione dell’impianto urbano consolidato. Il piano attuativo dovrà essere attuato con intervento unitario esteso all’intero comparto, comprensivo delle aree per standard e servizi individuate dal R.U.
Una particolare attenzione dovrà essere posta nella progettazione degli spazi di uso pubblico, i quali, oltre a soddisfare il fabbisogno di parcheggi e di verde, dovranno svolgere una funzione di riqualificazione  urbana e di connessione con il tessuto esistente . Alla scala edilizia, le soluzioni architettoniche dovranno essere preferibilmente improntate a criteri di semplicità, razionalità e funzionalità. La sistemazione complessiva dell’area dovrà tenere conto delle indicazioni contenute nel Piano del Verde approvato dalla.A.C.Le superfici a standards dovranno essere opportunamente integrate con le sistemazioni a verde con eventuali alberature lungo la strada.	
Estratto cartografico

	

In sostanza la proposta di variante prevede un modesto aumento del carico urbanistico in conseguenza della modifica dell’indice fondiario volumetrico da 1,4 mc/mq ad 1,6 mc/mq. e della relativa superficie utile da 1.899 a 2.227 mq..

L’istanza di modifica è stata sollevata dalla proprietà unitamente alla richiesta di scomputo di parte degli oneri di urbanizzazione secondaria per far fronte ai costi per la realizzazione di opere pubbliche connesse all’intervento.
Non è da sottacere inoltre l’attuale situazione economica che ancor più si riflette, come oramai accertato, nel campo dell’edilizia, con la conseguente  difficoltà ad oggi di individuare  imprese che possano  intraprendere iniziative  e impegni economici in campo imprenditoriale.

Come evidenziato nella relazione di verifica di sostenibilità economica in sede di monitoraggio del Regolamento Urbanistico, in una fase oramai di prossima scadenza (maggio 2014), il Comparto PA15  risulta classificato con un indice di 0,7 (limite minimo di sostenibilità), derivante dal rapporto Sup. Inf / SUL 
Comp. 15	1.899	2.800*	Ind. Sost. 0.7	Val.
<lim.	
Estratto dalla tabella riassuntiva:

Alla luce di questo dato di fatto la Giunta comunale ha ritenuto di accogliere in parte la proposta di modifica dei parametri edificatori con la variante proposta, valutando congrue le motivazioni addotte  e fattibile un indice territoriale di 0,8 mc/mq .

Il modesto aumento della previsione edificatoria  è derivato anche dalla opportunità di agevolare il completamento del tessuto viario della zona, che attualmente è formato da 3 tronconi a fondo chiuso, in quanto con la realizzazione dell’intervento si ha un completamento dell’assetto infrastrutturale supportato da una più consona viabilità, atta ad agevolare il traffico veicolare che proviene dalla strada provinciale delle Colline per Legoli, nonché il completamento del tessuto edilizio.

Inoltre, sulla base delle analisi di costi delle opere di urbanizzazione connesse all’intervento viene proposto un parziale scomputo a valere sugli oneri di urbanizzazione secondaria dovuti per i singoli interventi costruttivi nella misura del 30%. 

La previsione di piano si concretizza con la realizzazione di fabbricati edilizi suddivisi su 6 lotti, con la destinazione a carattere residenziale.

ESCLUSIONE DI ASSOGGETTABILITA’ ALLA VAS

La suddetta previsione di realizzazione del comparto con contestuale variante al regolamento urbanistico, ha portato ad avviare la necessaria procedura di valutazione di assoggettabilità alla VAS e che successivamente l’Autorità competente con Determinazione n° 20 del  21.01.2014 si è espressa valutando di NON DOVER ASSOGGETTARE IL PIANO AL PROCEDIMENTO DI VAS.
Relativamente all’aspetto geologico, è stato provveduto, ai sensi di quanto disposto dal Regolamento Regionale 53/R del 2007., al deposito delle indagini geologico tecniche relative alle previsioni del Piano Attuativo, mentre sono state riconfermate quelle già depositate in sede di approvazione, relative al R.U. vigente.

VERIFICA DEGLI ASPETTI DI TIPO GEOLOGICO-IDRAULICO

IN conformità a quanto prescritto dalla normativa vigente in materia,  è stata depositata, per la variante al Piano attuativo, la certificazione relativa alle indagini geologico-tecniche all’Ufficio del Genio Civile di Area Vasta di Pisa con  deposito   n° 12  del 22.01.2014 e per la variante n. 11 al Regolamento Urbanistico con deposito   n° 13 del  22.01.2014 ai sensi del regolamento di attuazione 53/R dell’art.62 della L.R. n.1/2005.
La relazione di fattibilità geologica del piano, redatta  dal dott.geol. Paolo Giani , non rileva aspetti di particolare criticità valutando i seguenti indici di fattibilità:
- la fattibilità in relazione agli aspetti geomorfologici è F2
- la fattibilità in relazione agli aspetti idraulici è F3
- la fattibilità in relazione agli aspetti sismici è F2

Si rimanda comunque alla Relazione sopra richiamata, per ogni aspetto, prescrizione, specifica tecnica in essa contenuta, necessaria per l’attuazione del piano in fase esecutiva.

OPERE DI URBANIZZAZIONE 

Particolare riferimento si fa per la progettazione dell’area di comparto adiacente alla viabilità esistente via Della Robbia: in fase di redazione del progetto esecutivo dovrà essere fatto un puntuale progetto per l’innesto delle aree di previsione con tale viabilità, sia relativamente alla viabilità che alle aree a verde pubblico, in conformità anche, alle previsioni progettuali di adeguamento con allargamento della carreggiata, oggetto di attuazione da parte del comparto limitrofo di nuova previsione identificato quale Comparto PA16.
Tali proposte progettuali dovranno altresì essere valutate dall’ufficio competente e referente di questo Comune, settore IV LL.PP:
Relativamente alle opere ad oggi previste, come da elaborati presentati e costituenti il Piano di cui trattasi, l’ufficio LL.PP. ha emesso un  parere  in merito alla loro esecuzione , che viene di seguito allegato , nel quale sono state fornite prescrizioni che dovranno essere recepite al momento della stesura del progetto esecutivo .
Le eventuali  prescrizioni riportate in essa, ed analogamente i vari pareri  e  nulla-osta preventivi sul progetto da parte degli Enti gestori dei servizi dovranno essere recepiti ed accettati con la stipula  convenzione, da inserire nel progetto definito-esecutivo che sarà approvato dalla Giunta comunale. 

CONVENZIONE

Al fine dell’attuazione del comparto e delle opere di urbanizzazione sopra richiamate, è stato predisposto lo schema di convenzione, sulla base dello schema tipo approvato dal consiglio comunale che dovrà essere sottoscritto dai proprietari lottizzanti, precisando che le aree pubbliche saranno cedute in proprietà al Comune già al momento della stipula della convenzione, i cui lavori saranno garantiti da polizza fidejussoria..
Contestualmente alla sottoscrizione della suddetta convenzione, la proprietà provvederà alla  cessione delle aree oggetto di perequazione e di realizzazione  delle opere di urbanizzazione.

VINCOLI E CONDIZIONI PER LA FATTIBILITA’ DELL’INTERVENTO

Le Condizioni e prescrizioni per la fattibilità dell’intervento, sono quelle riportate  nella scheda norma.
Dal punto di vista procedurale assume rilevanza il vincolo di tipo paesaggistico,   relativo ad  una piccola area  antistante il comparto prospiciente Via della Robbia  e destinata a verde pubblico che è ubicata entro la fascia di rispetto  di 150 m. dal piede dell’argine del fiume Era ai sensi dell’art. 146 del  DLGS. 42/2004
Pertanto è stato attivato il procedimento previsto dall’art. 36 del PIT che prevede la convocazione di Conferenza dei Servizi da parte della Regione  con la partecipazione di Comune e Soprintendenza ai Beni culturale e paesaggistici, per la valutazione preliminari di coerenza degli interventi previsti.
La conferenza è già stata indetta per il giorno 28 Gennaio 2014, precisando che il relativo procedimento si dovrà concludere prima dell’approvazione del Piano Attuativo. 

PROCEDIMENTO

L’adozione del piano attuativo per l’attuazione del comparto PA15 avviene contestualmente alla Variante n°11 al Regolamento Urbanistico per la modifica dei parametri urbanistici E dell’impostazione planimetrica del comparto dettati dalla scheda norma vigente.
Pertanto si dovrà procedere all’adozione  ai sensi dell’art.17 e dell’art.69 della L.R. 1/2005.
La proposta di Piano attuativo dovrà essere adottata dal Consiglio Comunale .
Successivamente, a seguito di pubblicazione sul BURT, verrà provveduto al deposito nella casa Comunale per 60 giorni tramite affissione all’Albo Pretorio, di manifesti e relativo avviso sul WEB, durante i quali chiunque può presentare osservazioni in merito.
Decorsi i suddetti termini, il Consiglio Comunale, controdeducendo ad eventuali osservazioni pervenute, provvederà ad approvare il Piano, non prima che sia conclusa la procedura avviata ai sensi dell’ex art.36 del PIT in merito alla Conferenza dei servizi per l’area di comparto ricadente ai sensi del DLSGS  142/2004 in aree di interesse paesaggistico.

ATTI ED ELABORATI DEL PIANO ATTUTIVO

L’attuazione del Comparto PA15  è composta da:
- Relazione Illustrativa
- Norme tecniche di attuazione; 
- Relazione opere di urbanizzazione primaria
- Computo metrico estimativo relativo alle opere di urbanizzazione;
- Relazione Previsionale di clima acustico;
- Relazione sulla Verifica di assoggettabilità alla Valutazione Ambientale Strategica;
- Tav n° 1 – inquadramento catastale, urbanistico e rilievo strumentale
- Tav n° 2 – Aree a standards e tabelle urbanistiche
- Tav.n° 3 - Planimetria generale
- Tav. n° 4 – Planivolumetrico
- Tav n° 5 – verifica L.13/89
- Tav n° 6 – planimetria sulla segnaletica
- Tav. n° 7 – sistemazione verde pubblico
- Tav n° 8 – sezioni ambientali
- Tav n° 9 – aree da cedere
- Tav. n° 10 – rete fognatura bianca
- Tav n° 11 – rete fognatura nera
- Tav n° 12 – rete acquedotto
- Tav. n° 13 – rete telecom
- Tav n° 14 – rete metano
- Tav n° 15 – rete enel
- Tav n° 16 – rete illuminazione pubblica
- Tav n° 17sezione stradale tipo – rete enel
- Relazione tecnica geologica;
- Relazione paesaggistica
- Tav n° 18 inquadramento paesaggistico.

ATTI ED ELABORATI DELLA VARIANTE AL R.U.

La proposta di Variante n°11 al Regolamento Urbanistico è composta da:
- relazione tecnica-urbanistica (la presente)
- certificazione del responsabile del Procedimento
- Rapporto del Garante della Comunicazione
- Tav 7 del vigente R.U. Stato attuale e Stato modificato
- scheda norma PA15 stato attuale e stato modificato

Ponsacco lì   14.01.2014

Il Responsabile del Procedimento 
(Piano AttuativoComparto PA15)
Arch.Elisabetta Ulivi

Il Responsabile del Procedimento
(variante al Regolamento Urbanistico)
Geom.Alberto Turini